임차권 등기설정 뜻, 임차권등기설정 하는 방법? 하지않으면 불이익 사례는?

임차권 등기설정 뜻, 임차권 등기설정 하는 방법은?

임차권 등기설정 하지 않았을때 불이익을 사례로 알아보자

 

 

1. 목적

이 예규는 당사자의 신청에 의한 임차권설정등기, 임차권등기명령을 원인으로 한 임차권등기, 임차권이전 및 임차물전대의 등기에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

 

2. 당사자의 신청에 의한 임차권설정등기

 

가. 신청서의 기재사항

1) 「민법」 제621조에 의한 임차권설정등기(이하 "임차권설정등기"라 한다)의 경우신청서에 「부동산등기법」 제74조에서 정한 사항을 기재하여야 하나, 차임을 정하지 아니하고 보증금의 지급만을 내용으로 하는 임대차 즉 "채권적 전세"의 경우에는 차임을 기재하지 아니한다. 임차권의 목적이 토지 또는 건물의 일부인 때에는 임차권의 범위를 특정하여 기재하여야 한다.

2) 「주택임대차보호법」 제3조의4에 의한 주택임차권설정등기(이하 "주택임차권설정등기"라 한다)의 경우주택임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의4제2항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 주택임차권설정등기를 신청하는 때에는, 신청서에 위 1)에서 정한 사항 이외에 주민등록을 마친 날과 임차주택을 점유하기 시작한 날( 「주택임대차보호법」 제3조제2항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 주민등록을 마친 날과 그 주택을 점유하기 시작한 날을 말한다. 이하 같다)을 기재하여야 하고, 주택임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항의 요건을 갖춘 때에는 임대차계약증서( 「주택임대차보호법」 제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다. 이하 같다)상의 확정일자를 받은 날도 기재하여야 한다.

3) 「상가건물임대차보호법」 제7조에 의한 상가건물임차권설정등기(이하 "상가건물임차권설정등기"라 한다)의 경우상가건물임차인이 「상가건물임대차보호법」 제7조제2항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 상가건물임차권설정등기를 신청하는 때에는, 신청서에 위 1)에서 정한 사항 이외에 사업자등록을 신청한 날과 임차상가건물을 점유하기 시작한 날을 기재하여야 하고, 상가건물임차인이 「상가건물임대차보호법」 제5조제2항의 요건을 갖춘 때에는 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날도 기재하여야 한다.

 

나. 첨부서면

1) 신청서에 등기의무자의 인감증명ㆍ등기필정보와 임대차계약서(임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항이나 「상가건물임대차보호법」 제7조제2항에서 정한 요건을 갖춘 때에는 공정증서로 작성되거나 확정일자를 받은 임대차계약서)를 첨부하여야 하고, 임대차의 목적이 토지 또는 건물의 일부분인 때에는 지적도 또는 건물의 도면을 첨부하여야 한다.

2) 주택임차권설정등기를 신청할 때에는 위 1)에서 정한 서면 외에 임차주택을 점유하기 시작한 날을 증명하는 서면(예: 임대인이 작성한 점유사실확인서)과 주민등록을 마친 날을 증명하는 서면으로 임차인( 「주택임대차보호법」 제3조제2항의 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자를 말한다)의 주민등록등(초)본을 첨부하여야 한다.

3) 상가건물임차권설정등기를 신청할 때에는 위 1)에서 정한 서면 외에 임차상가건물을 점유하기 시작한 날을 증명하는 서면(예: 임대인이 작성한 점유사실확인서)과 사업자등록을 신청한 날을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

 

3. 임차권등기명령을 원인으로 한 임차권등기

가. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기(이하 "주택임차권등기"라 한다)를 하는 경우에는 임대차계약을 체결한 날 및 임차보증금액( 「주택임대차보호법」 제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이에 임대차계약을 체결한 날 및 임차보증금액을 말한다), 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 등기기록에 기록하고, 등기의 목적을 "주택임차권"이라고 하여야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기록한다.

나. 임차권등기명령에 의한 상가건물임차권등기(이하 "상가건물임차권등기"라 한다)를 하는 경우에는 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 등기기록에 기록하고, 등기의 목적을 "상가건물임차권"이라고 하여야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기록한다.

다. 미등기 주택이나 상가건물에 대하여 임차권등기명령에 의한 등기촉탁이 있는 경우에는 등기관은 「부동산등기법」 제66조의 규정에 의하여 직권으로 소유권보존등기를 한 후 주택임차권등기나 상가건물임차권등기를 하여야 한다.

 

4. 임차권이전 및 임차물전대의 등기

임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는, 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다.

 

5. 등록면허세

임차권등기명령에 의한 경우이든 신청에 의한 경우이든 차임이 있는 경우에는 「지방세법」 제28조제1항제1호(다)목 5)의 규정에 따른 세액을 납부하고, 차임이 없는 경우에는 같은 조 같은 항 같은 호 마목의 규정에 따른 세액을 납부한다. 임차권이전 및 임차물전대의 등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다.

 

6. 기록례

관련 기록례는 별지주)와 같다.

주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제268항부터 제278항까지 참조

부 칙(2007. 10. 24. 제1213호)

이 예규는 2007. 11. 4.부터 시행한다.

부 칙(2011. 10. 11. 제1382호)

이 예규는 2011년 10월 13일부터 시행한다.

(출처 : 임차권등기에 관한 업무처리 지침 개정 2011. 10. 11. [등기예규 제1382호, 시행 2011. 10. 13.] > 종합법률정보 규칙)

 

 

임차권등기명령 신청자가 늘고있다?

 

14일 대법원 등기정보광장에 따르면 전날 기준 3월 전국 집합건물에 대한 임차권설정등기(임차권등기명령) 신청 건수는 3413건을 기록했다. 이는 '임차권등기명령'을 원인으로 한 임차권설정등기가 신청된 부동산 수를 의미한다.

그동안 임차권설정등기 신청 건수는 2019년 4월 1009건을 마지막으로 월별 1000건을 넘기지 않았으나 지난해 8월 1043건으로 1000건을 돌파한 뒤 계속 증가해 올해 1월(2081건) 2000건을 넘겼고, 그로부터 두 달 만인 지난달 사상 처음으로 3000건을 넘긴 것이다.

지역별 3월 신청건수를 따져보면 서울에서만 1075건의 임차권등기명령 신청이 나왔고, 경기도(1004건), 인천(719건), 부산(196건) 등이 뒤를 이었다. 서울 내에서는 강서구가 256건으로 가장 많은 비중을 차지했고, 구로구(84건), 금천구(82건), 관악구(79건) 등이 뒤따랐다.

임차권등기명령은 임대계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사한 후에도 대항력을 유지해 전세금을 돌려받기 위해 하는 조치다. 임대보증금을 반환받을 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 권한을 대항력이라고 부른다.

이러한 임차권등기명령 신청 건수가 늘어난다는 것은 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 얼마나 발생하고 있는지를 보여준다. 생전에 빌라 수백 채를 소유했지만, 세금조차 내지 못한 채 사망해 수많은 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못한 '빌라왕' 사건 등이 대표적이다.

업계에서는 이 같은 임차권설정등기 증가 추이가 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 정부에서 전세사기 근절을 위해 여러 대책을 내놓고 있지만 전국 곳곳에서 여전히 피해자가 발생하고 있고, 부동산 경기 침체로 전셋값 하락이 계속되면서 역전세난도 여전한 상태기 때문이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 전세 하락폭이 둔화되고 있지만 아직 전세가격 반등을 기대하기는 이르다"며 "급매물 거래가 상당수인 데다, 대출이자 부담으로 월세(보증부월세 포함) 수요도 유지되고 있기 때문에 전세값 약세는 지속될 가능성이 높다"고 말했다.

여기에 지난달 임차인 보호를 위해 임차권설정등기 절차를 단축시키는 법 개정안도 통과됨에 따라 앞으로 신청 건수는 더 늘어날 것으로 전망되고 있다. 국토교통부와 법무부 등에 따르면 지난달 30일 '주택임대차보호법(주택법) 일부개정법률안'이 국회 본회의를 통과했다.

이는 그동안 임대인이 사망한 후 상속관계가 정리되지 않거나, 임대인의 주소불명 또는 송달회피 등의 문제가 있는 경우 임차권등기가 신속히 이뤄지기 어려워 보증금을 반환받지 못한 임차인들의 피해가 가중돼 온 데 따른 것이다.

개정안에 따르면 앞으로 임차인들은 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지 및 송달되기 전에도 임차권등기를 집행할 수 있게 된다. 개정법 시행 전에 임차권등기명령이 있었어도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달이 이뤄지지 않았다면 이를 적용받을 수 있다.