여의도 서울의 맨하튼으로 변신하나?

서울 여의도가 초고층 건물이 즐비한 세계적인 금융도시인 미국 뉴욕 맨해튼처럼 바뀔지 주목된다.

서울시는 24일 여의도를 ‘국제 디지털금융 중심지’로 키우기 위한 개발 가이드라인을 공개했다. 여의도 안에 금융기업이 몰려있는 구역의 용도를 중심상업지역으로 올릴 계획이다.

혁신적인 디자인을 도입해 이곳 건물을 재건축하면 용적률을 최대 1200%까지 추가로 완화한다. 높이 규제도 사실상 폐지해 350m 이상 초고층 건물이 들어설 길이 열렸다.

이날 서울시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획안’을 수립해 25일부터 열람공고에 들어간다고 밝혔다. 이번에 마련된 계획안에는 여의도 일대 112만 586㎡를 어떻게 개발하면 좋을지에 대한 지침이 담겼다.

 

현재 이곳에는 금융감독원, 대형증권사 28곳, 금융투자회사가 밀집해있다. 2010년 금융특정개발진흥지구로 지정됐지만 금융중심지로 확실히 자리 잡기 위해선 보완이 필요하단 지적이 많았다. 산업 생태계가 전통 금융업 위주고 도시기능도 다양하지 못해 야간과 주말이면 사람이 빠지는 공동화 현상이 갈수록 심해졌기 때문이다.

서울시는 이 같은 문제를 해결하기 위해 대상지를 4개 구역으로 나눠 각 구역에 적합한 개발 계획을 마련했다. 4개 구역은 구체적으로 △국제금융 중심지구 △금융업무 지원지구 △도심기능 지원지구 △도심주거 복합지구다.

‘국제금융 중심지구’ 안에는 금융특정개발진흥지구가 포함돼 있다. 현재 일반상업지역인 이곳은 앞으로 개발 과정에서 용도가 중심상업지역으로 오르게 됐다. 서울의 중심상업지역은 지금까지 중구 명동과 마포구 상암동뿐이었다. 여의도 금융특정개발진흥지구가 이번에 3번째로 지정된 것이라 눈길을 끈다.

중심상업지역이 되면 상한 용적률도 1000%로 늘어난다. 재건축 과정에서 건물에 친환경 자재를 쓰거나 혁신적인 디자인을 도입하면 용적률을 1200%까지 추가로 완화 받을 수 있다. 금융특정개발진흥지구의 높이규제도 사실상 폐지했다.

 

서울시는 이곳에 350m 이상 초고층 건물이 생기도록 유도한다. 서울시는 “지금 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m”라며 “350m 이상으로 높이를 완화한 건 규제를 사실상 폐지한 것”이라고 설명했다. 금융특정개발진흥지구 쪽은 초고층 건물을 짓되 한강변으로 갈수록 층수가 낮아지도록 계획했다. 입체적인 경관을 도입해 서울을 대표하는 스카이라인을 만들겠단 구상이다.

일반상업지역으로 남더라도 용적률 혜택을 추가로 받을 수 있는 길을 열어뒀다. 보험업, 은행업, IT가 접목된 핀테크업 등을 도입하면 그 비율에 따라 최대 1.2배까지 용적률 인센티브를 제공한다. 일반상업지역의 상한 용적률은 800%인데 금융과 관련된 공간을 확보하면 이를 960%까지 늘려주겠단 것이다.

업무시설이 아닌 상업과 주거시설도 늘린다. 주말과 야간에 사람이 빠지는 현상을 개선하기 위한 조치다. 가령 재건축을 추진 중인 서울·공작·수정·진주아파트 일대는 ‘도심주거 복합지구’에 포함됐다.

해당 단지들은 앞으로 정비계획을 짜는 과정에서 특별계획구역으로 지정될 예정이다. ‘도심기능 지원지구’는 주거와 생활 편익을 위한 시설이 들어서도록 유도한다. ‘금융업무 지원지구’는 상업시설을 늘리기 위한 공간으로 설계됐다.

보행 환경도 개선한다. 한강과 샛강을 연결하는 주요 가로변에 녹지 공간을 도입하는 게 목표다. 공공보행통로를 조성하고 주요 가로변에는 상업시설을 배치한다. 지하철 역사와 지하보도를 중심으로 지하공간도 연결해 입체적인 보행 네트워크를 구축할 계획이다.

서울시는 이같은 내용의 여의도 금융중심 지구단위계획안을 오는 6월 8일까지 열람공고 한다. 이후 전략환경영향평가와 교통영향평가 심의가 끝나면 서울시 도시건축공동위원회 심의를 거친다. 올해 연말까지는 법적 효력을 갖는 고시를 마무리할 방침이다.

조남준 서울시 도시계획국장은 “여의도는 현재 금융중심 지구단위계획, 아파트지구 지구단위계획, 제2세종문화회관 등 다양한 프로젝트가 동시 추진되고 있는 서울 도심 중 하나로 유연한 계획이 필요한 지역”이라고 말했다. 이어 “여의도 금융중심 지구단위계획을 통해 여의도가 국제적인 디지털금융중심지로 도약하길 기대한다”고 말했다.

 

서울 여의도 금융지구에 350m 초고층 건축이 가능해진다. 여의도가 명동과 상암동에 이은 세번째 중심상업지역으로 용적률이 최대 1200%까지 적용되기 때문이다. 이 경우 잠실 롯데월드 타워, 부산 엘시티에 이어 전국에서 세번째로 높은 건물이 들어설 수 있게 된다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 수립하고 25일부터 내달 8일까지 열람공고해 올해 말까지 마무리한다고 24일 밝혔다. 이번 지구단위계획안은 금융기관이 집적된 동여의도 일대(112만586㎡)가 대상이다. 해당 지구단위계획구역을 국제금융중심지구, 금융업무지원지구, 도심기능지원지구, 도심주거복합지구 등 4개로 구획했다. 각 구역에 적합한 공간계획방향을 마련하고 용도지역 상향과 용적률 인센티브 제공, 높이제한 완화 등을 적용했다.

우선 '국제금융 중심지구' 내 금융특정개발진흥지구(금융중심지) 지역을 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 했다. 중심상업지역은 용적률을 1000%까지 부여한다. 친환경, 창의·혁신디자인을 적용할 경우 1200% 이상으로 완화된다. 일반상업지역을 유지하는 경우 지난 3월 승인·고시된 '금융특정개발진흥지구 진흥계획'에 따른 권장업종을 도입 시 차등적으로 최대 1.2배까지 용적률을 완화한다. 권장업종에는 보험업, 은행업 등의 전통적 금융업종과 IT가 접목된 핀테크업종이 포함된다. 이 경우 일반상업지역 용적률 800%에서 960% 이상으로 상향된다. 또 2020년 6월 실효된 학교부지는 제2종주거지역(7층 이하)에서 준주거지역으로 상향할 수 있도록 했다.

특히 금융중심지를 중심으로 초고층 건축물을 유도하고, 입체적인 경관을 형성하기 위해 350m 이상의 초고층 건축물을 유도하며 높이제한을 추가로 더 완화할 수 있도록 했다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내에서 높이규제는 사실상 폐지되는 셈이다. 여의도에 350m 초고층이 들어설 경우 파크원보다 높아져 잠실 롯데월드(555m), 부산 엘시티(400m)에 이어 전국에서 세번째로 높은 건물이 된다.

이어 개방형 녹지공간을 도입하고 공공보행통로를 설치하면서 철도역사·지하보도 중심으로 입체적 보행 네트워크가 구축된다. 인근 차량 등 교통여건은 각 개별건물 교통역량 평가 등을 통해 추가 심사한다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "여의도가 국제금융기능이 강화되는 흐름으로 수요와 가능성이 있다면 초고층의 고밀도 조성은 개발 흐름에 부합한다"며 "인근 주거지역 정비도 함께 진행되고 있어 주거와의 용적률 등을 고려한 계획이 필요하다. 다만 여의도 자체가 이미 계획적으로 조성된 만큼 교통과밀 등은 서울시내 대비 여유가 있을 것으로 보인다"고 평가했다.