깡통전세 위험 이제 시작되나? 비중 50%를 육박?

주택시장 하락세로 역전세 위험이 있는 가구 비중이 50%를 넘기며 15개월 만에 2배로 불어난 것으로 분석됐다.

또 지난달 중순 단행된 전기요금과 도시가스요금 인상이 올해 연간 소비자물가 상승률을 0.1%포인트(p) 높일 것으로 추정됐다.

전기요금 kWh당 8원·가스요금 MJ당 1.04원 인상

◇ '깡통전세' 위험가구 비중 4월 기준 8.3%로 껑충

 

깡통전세는 주택시장 하락세로 인해 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말하며, 역전세는 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우에 해당한다.

한은이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6천호)에서 지난 4월 8.3%(16만3천호)로 큰 폭으로 증가했다.

역전세 위험가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7천호)에서 52.4%(102만6천호)로 늘어났다.

지역별로는 서울의 깡통전세와 역전세 위험가구 비중이 각각 1.3%와 48.3%였고, 비수도권(14.6%·50.9%)과 경기·인천(6.0%·56.5%)은 이보다 더 높았다.

4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 평균적으로 기존 보증금 대비 매매시세가 2천만원 정도 낮았고, 역전세는 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 7천만원 정도 하회하는 것으로 분석됐다.

한은은 "깡통전세의 기존 보증금과 매매시세 격차 상위 1%는 1억원 이상이고, 역전세의 상위 1%는 3억6천만원 이상인 것으로 보인다"고 밝혔다.

◇ "과거에 비해 전기·도시가스 요금 인상 속도 빨라"

한은 조사국은 또 '전기·도시가스요금 인상의 물가영향 및 주요국 비교'를 통해 최근 요금 인상이 물가 상승 폭을 키울 것으로 분석했다.

전기요금과 도시가스요금은 지난달 16일 각각 킬로와트시(kWh)당 8원, 메가줄(MJ)당 1.04원씩 인상됐다.

한은은 "이번 인상으로 소비자물가 내 전기요금(가중치 1.6%)과 도시가스요금(가중치 1.3%)이 각각 5%가량 오르면서 월간 소비자물가 상승률은 0.2%P가량, 올해 연간 상승률은 0.1%p 정도 각각 높아질 것으로 추정된다"고 분석했다.

한은은 "지난 2년여간 우리나라의 인상 속도는 과거에 비해 빠른 편"이라면서도 "다만 주요국과 비교할 경우 전기·도시가스요금은 여전히 낮은 수준이며, 국제 원자재가격 상승에 따른 원가 부담을 뒤늦게 반영하면서 최근 인상 속도도 더딘 편"이라고 지적했다.

 

전세 보증금이 주택 매매 가격보다 비싼 '깡통전세' 현상이 최근 1년 남짓한 기간 동안 크게 악화한 것으로 나타났다.

깡통전세 위험가구 수는 작년보다 3배 급증한 16만호로 추정되며, 개중에는 전세 보증금과 시세 간 격차가 '1억원 이상'인 곳도 1000호를 가뿐히 넘어설 것으로 추측된다.

한국은행은 4일 금융·경제 이슈분석 모음집에 이 같은 내용의 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서를 수록했다.

보고서를 작성한 한은 조사국 물가연구팀(김혜림·채민석·안시완·최종호)에 따르면 매매 시세가 전세 보증금보다 낮은 깡통전세 규모는 지난해 이후로 크게 늘었다. 금리가 가파르게 오르면서 주택 시장이 하락세를 이어갔기 때문이다.

연구진이 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과, 아직 계약 기간이 남은 전세 계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000호)에서 지난 4월 8.3%(16만3000호)로 거의 3배 급증했다.

6개월 내 최근 전세 시세가 기존 전세 보증금보다 낮은 '역전세' 위험가구 비중도 같은 기간 25.9%(51만7000호)에서 52.4%(102만6000호)로 2배 이상 뛰었다.

특히 지난 4월을 기준으로 깡통전세 보증금은 주택 시세 대비 평균 2000만원 낮은 것으로 조사됐다.

심지어 상황이 가장 심각한 상위 1%는 기존 보증금과 매매시세 간 격차가 1억원 이상인 것으로 분석됐다.

이를 깡통전세 위험가구 비중에 대입하면, 지난 4월 전국 1000호를 넘는 곳이 매매가 전세보다 1억원 이상 싼 기이한 상태에 처한 것으로 보인다는 의미다.

역전세의 경우 기존 전세 보증금이 최근 전세 시세보다 평균 7000억원 정도 낮은 것으로 추정됐다.

역전세의 기존 보증금과 현재 전세가 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상으로 보인다.

깡통전세와 역전세 비중은 비수도권에서 높았다.

연구진은 본 추정치보다 더욱 많은 수의 주택이 깡통전세·역전세 위험에 직면했을 수 있다고 경고했다.

연구진은 "전월세 신고제가 계도 중이기에 신고된 거래만을 대상으로 추정한 잔존 전세계약 수(2022년 평균 약 200만건)는 전체 잔존 전세계약 수(인구주택총조사 2020년 기준 약 325만건)에 미치지 못한다"며 "따라서 실제 깡통전세와 역전세 위험가구 규모는 본 추정치보다 클 수 있다"고 밝혔다.

 

 

임대차보증금 액수가 실질 매매대금을 웃도는 이른바 ‘깡통전세’를 중개한 부동산 중개업자가 임차인 손실액의 60%를 책임져야 한다는 법원 판결이 나왔다. 그간 법원은 깡통전세를 중개한 중개업자에 대한 책임 범위를 20~30% 수준만 인정해왔다. 대한법률구조공단은 전세사기가 사회적 재난으로 치닫는 현 상황을 반영한 판결이라고 분석했다.

2일 대한법률구조공단에 따르면, 전주지법 민사11단독(정선오 부장판사)은 지난 4월 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 “임차인에게 1080만원을 지급하라”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

 

A씨는 2019년 7월 전북 전주에서 부동산을 찾던 중 B씨가 운영하는 공인중개사 사무소에서 다가구주택(원룸)을 소개받았다. 당시 B씨는 “토지와 건물이 10억원 수준이고, 보증금 합계가 토지 매매가의 40%도 안 된다”고 설명했다. 또 모든 원룸의 임대차보증금 합계가 1억2000만원이라고 알렸다.

A씨는 이런 설명을 듣고 은행 대출을 받아 마련한 3500만원으로 전세계약을 체결했다. 계약 당시 B씨는 ‘중개대상물 확인·설명서’에 선순위보증금을 1억2000만원으로 기재했다.

 

그러나 A씨는 계약을 체결한 뒤 1년도 되지 않아 1800만원을 떼였다. 원룸 건물이 강제경매에 넘어가 A씨에게 우선변제금 1700만원만 지급된 탓이다. A씨가 배당내용을 확인해 보니 전세계약 체결 당시 선순위 보증금 합계는 설명서에 기재된 1억2000만원이 아니라 그보다 4배에 가까운 4억4800만원이었다.

 

전세금의 절반가량을 떼인 A씨는 B씨와 협회를 상대로 1800만원을 돌려달라며 손해배상청구 소송을 제기했다.

B씨는 재판과정에서 임대인이 구체적인 정보를 제공하지 않았다며 임대인에게 책임을 전가했다. 또 임차인이 되려는 사람은 선순위 보증금 정보를 주민센터에서 열람할 수 있지만 공인중개사는 열람할 수 없어 본인에게는 책임이 없다는 논리를 폈다. 설령 책임이 있다고 하더라도 통상 실무적으로 적용되는 임차인 손실액의 30%만 책임을 지면된다고 주장했다.

A씨를 대리한 공단 측은 중개인 B씨가 선순위 보증금 액수를 허위로 설명했고, 임대인이 정보제공을 거부한 사실을 서면으로 임차인에게 알리거나 설명하지 않은 점을 지적했다.

결국 법원은 B씨의 책임 범위를 임차인 손실액의 60%로 책정, 1080만원을 배상하라고 판결했다.

 

A씨를 대리해 소송을 진행한 나영현 공익법무관은 “전세사기가 사회적 논쟁거리가 되고 있는 가운데 부동산 중개인과 그 협회에 대해 더욱더 무거운 책임을 물은 판결”이라고 설명했다.